Od 1. července 2020 je zpět možnost uplatnit pokutu za předčasné ukončení nájmu. Tak, jako jsme ji mohli uplatňovat až do konce roku 2013, je to možné za určitých okolností i nyní. Pokud se na tom strany smlouvy shodnou a je ujednání správně v nájemní smlouvě formulováno, může pronajímatel po nájemci smluvní pokutu požadovat. V některých případech je to praktické a celému vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem to dává určitou vážnost.
Při novele občanského zákoníku došlo k úpravě § 2254. Jeho název se z Jistota, změnil na Jistota a smluvní pokuta. Nyní konkrétně říká:
Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Jinými slovy, pokud se pronajímatel s nájemcem bytu nebo domu domluví, že si ve smlouvě ujednají pokutu za předčasné ukončení nájmu, bude ji pronajímatel moci po nájemci požadovat, případně ji pokrýt z jistoty. Přitom jistota a pokuta nesmějí v součtu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Přiměřená pokuta a dobré mravy
Žádné ujednání nájemní smlouvy nesmí porušovat dobré mravy. A to ani to o smluvní pokutě. Hned § 1 občanského zákoníku ve svém druhém odstavci totiž říká:
Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.
Dobré mravy jsou pojmem značně neurčitým a v občanském zákoníku pevně nestanoveným. A tak až případné posouzení dané situace soudem by dalo odpověď na to, zda byla dodržena zásada dobrých mravů. Dá se ale říci, že by soud s velkou pravděpodobností za nemravné považoval, kdyby byla pokuta u zcela obyčejného bytu na horní hranici toho, co zákon připouští. Horní hranice pokuty – tedy trojnásobek měsíčního nájemného – je ale v případě pražských pronájmů vyslovené sci-fi a do podobné situace se jako pronajímatel pravděpodobně vůbec nedostaneme. Úplně jiná situace by nastala, kdybychom do nájemní smlouvy zakotvili, že nájemce, v případě předčasného ukončení nájmu, ponese náklady na úpravy, které jsme pro něj jakožto pronajímatelé v daném prostoru provedli. Taková kompenzace by totiž nebyla pokutou, ale kryla by náklady, které reálně pronajímatel ve prospěch nájemce vynaložil.
Inspiraci k tomu, jak dosáhnout toho, aby Vaše pronajímání fungovalo a nájemci nedávali výpovědi, získáte v našem průvodci 5 zásad chytrého pronajímatele.