Analýzy stavu dlouhodobých pronájmů bytů v Praze

Březen 2023

Průměrné nájemné v Praze v únoru stagnovalo. V posledním půlroce se rozdíly v průměrném nájemném jednotlivých měsíců pohybují v rozpětí devíti korun za metr čtvereční a měsíc. Počet vyhledávání pronájmu českými zájemci se v únoru propadl, a to jak oproti lednu tohoto, tak oproti únoru minulého roku. Počet nabízených bytů už 9 měsíců zvolna roste. Podrobněji se na to podíváme na následujících řádcích.

Situace v nabízení bytů

Nejvíce inzerátů s byty k pronájmu bylo v únoru na Praze 5, následovala Praha 1 a Praha 2. Nejčastěji se vyskytovaly byty dvoupokojové. Stejně jako před měsícem je nesporným vítězem cenových hladin nájemného kategorie nad 30.001 Kč měsíčně bez energií a služeb (zhruba třetina všech inzerátů). Na tu ovšem nájemníci s běžnými příjmy nedosáhnou. 

Z dlouhodobého pohledu se množství bytů, nabízených v Praze k pronájmu, přiblížilo k několikaletému průměru, který jsme tady měli od konce roku 2015 až do začátku problémů s covidem. Na nejnavštěvovanějším českém realitním portálu bylo k poslednímu únorovému dni tohoto roku zveřejněno 3.917 inzerátů s nabídkou bytů k dlouhodobému pronájmu. To je o 233 více, než jich bylo nabízeno k poslednímu lednu tohoto roku. Vyjádřeno v procentech je to více o 6,3 %. Oproti poslednímu únorovému dni minulého roku je to o 8,6 % méně.

Uplynulých deset let přineslo dlouhodobým pronájmům v Praze období propadů i růstů. Nejvíce bytů se nabízelo v listopadu 2020, kdy bylo na nejnavštěvovanějším českém realitním portálu zveřejněno 9.527 inzerátů s byty k dlouhodobému pronájmu. Červen 2014 zaostal jen nepatrně, to jich bylo zveřejněno 9.307.

Příčinou prvního vrcholu v roce 2014 byly změny zákoníku práce. Díky nim z Prahy (i z celých Čech) odešlo velké množství zahraničních dělníků. Příčinou druhého vrcholu byla proticovidová opatření. Kvůli nim odešlo z Prahy velké množství lidí, kteří ze dne na den přišli o práci. V obou případech to znamenalo uvolnění většího množství bytů a ty se dostaly na trh. Opačná situace nastala v létě 2021, kdy došlo ke zmírnění proticovidových opatření. Lidé se v té době do Prahy za prací opět začali vracet a nabídka bytů se významně ztenčila. Zatímco zvýšení počtu nabízených bytů bylo provázeno poklesem průměrného nájemného, propad nabídky byl z pochopitelných důvodů impulzem pro jeho růst.

Po začátku roku 2022, kdy to už vypadalo, že se poměr nabídky a poptávky vyrovná, přišla ruská invaze na Ukrajinu. Příliv uprchlíků znamenal zvýšený zájem o byty vhodné pro rodiny a zároveň skokové snížení objemu nabízených bytů. Často v daném měsíci neuspěli a poptávali pořád dokola. Často hledali i za pomoci svých známých, tudíž reagovali na jeden nabízený byt i několikrát. Toto vytvářelo zmatek a dojem z už tak velké poptávky ještě zvětšovalo. Tento stav vydržel prakticky po celý rok a měl vliv i na růst průměrného nájemného. Ten ve skutečnosti odstartoval už o letních prázdninách v roce 2021, na jaře 2022 zrychlil a na podzim 2022 se zastavil. Vliv na zastavení růstu průměrného nájemného zřejmě měl i, do té doby nevídaný, růst cen energií.

Vývoj nájemného

Průměrné pražské nájemné (bez rozlišování lokality, kvality, výměry a dispozice) se v únoru opět téměř nelišilo od průměrného nájemného předchozích měsíců. Dosáhlo 370 Kč za metr a měsíc. V lednu to bylo 368 Kč, v prosinci to bylo 363 Kč v listopadu to bylo 361 Kč, v říjnu 367 Kč a v září 366 Kč. Cenové rozpětí 9 korun v průběhu půl roku je možné vnímat jako stagnaci. V nejbližších měsících neočekáváme dramatický růst ani propad průměrného nájemného.

Z celkové nabídky bylo v únoru jen 7,5 % bytů panelákových. Ostatní byty byly v domech cihlových nebo domech postavených v posledních cca 25 letech. V aktuální nabídce tak mají nad panelákovými naprostou převahu a tím ovlivňují výši průměrného nájemného. Reálně dosažitelné nájemné je díky deformaci nadstandardními byty (kterých se aktuálně nabízí víc než běžných bytů) obvykle nižší. Proto pro jeho stanovení doporučujeme detailní analýzu zohledňující konkrétní místo, velikost, typ a stav bytu.

Vliv inflace na výši nájemného

V souvislosti s rostoucí inflací se v poslední době setkáváme s myšlenkou využití inflační doložky v nájemní smlouvě. Inflační doložka je smysluplně využitelná u nájemních smluv, u nichž se předpokládá dlouhodobější vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. Typicky to může být u smluv, sjednaných na dobu neurčitou. Může dávat smysl i u smluv sjednaných na dobu určitou, ovšem na výrazně delší dobu, než je jeden rok – například na pět nebo deset let. U dlouhodobějšího nájemního vztahu totiž pomůže definovat za jasně stanovených podmínek zvyšování nájemného právě o míru inflace.

U běžného nájmu sjednávaného obvykle v Praze na období jednoho roku s možností prodloužení, je ovšem praktičtější jiný mechanizmus. Takový, který dopředu určí, že bude při uzavírání dodatků na další období (další rok) stanovena nová výše nájemného, dle v té době obvyklého. V uplynulých více než 20 letech jsme se totiž setkávali s tím, že nájemné rostlo jinak, než rostla inflace a několikaletý závazek pronajímatele pronajímat jednomu konkrétnímu zájemci se také příliš neosvědčil.

Poptávky

V únoru 2023 byla fráze „pronájem bytu Praha“ v prostředí českého internetu vyhledávána 2.395 krát. Oproti letošnímu lednu jde o pokles o 7,46 %, oproti únoru minulého roku jde o pokles přes 31 %. Za loňským měsíčním průměrem počtu vyhledávání 2.873 výrazně pokulhává i letošní měsíční průměr 2.492. Vyjádřeno v procentech jde o pokles o 13,3 %.

Hledání nových nájemců komplikoval, podobně jako v předchozích měsících, vysoký podíl kuřáků, majitelů koček a psů, nebo lidí, kteří do Prahy teprve směřují a budou si v ní hledat práci. Z českých a slovenských zájemců tvořili významný podíl navrátilci, kteří v dobách covidových omezení z Prahy odešli.

Dominantní část zahraničních zájemců reprezentovaly poptávky ukrajinské. Objevovali se ale i zájemci z Německa, Švýcarska, Francie, Španělska, Itálie, Rumunska, Turecka nebo třeba z Indie. Překvapivě působilo to, že se mezi zahraničními zájemci o nájem často vyskytovali jednotlivci a páry s rozpočtem, který byl často nižší než rozpočet českých zájemců. Z osobní komunikace s pracovníky z personálních agentur nebo z oddělení lidských zdrojů velkých firem však nevyplynulo, že by nově nabíraní pracovníci nastupovali za nižší platy než bylo doposud obvyklé.

Závěr ve 3 větách

Do Prahy se vrací další vlna Čechů i cizinců, přicházejících za prací, jejich budoucí příjmy ale málokdy odpovídají nájemnému, požadovanému v bytech vyšších standardů. Opravdu vysoké procento zájemců o pronájem chová psa nebo kočku, což není pro celou řadu pronajímatelů příliš atraktivní. Tyto skutečnosti dávají tušit, že i v následujících měsících bude většině pronajímatelů vyhovovat jen zlomek z poptávajících a výběr správného nájemníka bude vyžadovat víc práce a vynaloženého času.

Dočetli jste analýzu až sem? Věnujte ještě pár chvilek napsání Vašeho názoru. Například na chov domácích mazlíčků v pronajatém bytě. Zajímá nás. Svůj názor pošlete na analyzy@trio-reality.cz Děkujeme.

archiv všech analýz