Únor 2025
Průměrná roční inflace minulého roku klesla na 2,4 %. Je to pro pronajímatele pronajímajícího pražský byt na 1-5 let důležité? JE I NENÍ. Proč? Protože míra inflace za vývojem nájemného v Praze dlouhodobě zaostává. Pronajímatel by se proto měl řídit především vývojem nájemného a jeho aktuální obvyklou výší, nikoli inflací.
Zaostávání inflace za růstem nájemného je dobře vidět na grafu. Pokud by pronajímatel svému nájemci v Praze upravoval výši nájemného jen o průměrnou inflaci, bydlel by nájemce v jeho bytě po pár letech za mnohem nižší nájemné, než je obvyklé. Toto je i důvod, proč u bytových nájmů nedoporučujeme používat inflační doložku. Doporučujeme využít jiný mechanizmus.
Z grafu výše je dobře patrné, že za posledních 10 let byla inflace vyšší než přírůstek průměrného nájemného pouze 2x. Nejprve v roce 2020, který byl extrémní ve všech ohledech. Tehdy opustili Prahu nájemci, kteří v důsledku covidových opatření přišli o práci a měli možnost se vrátit tam, odkud pocházeli. Nájemci najednou nebyli a průměrné nájemné se propadlo o 12,8 %. Podruhé překonala inflace vývoj nájemného v roce 2022. Tehdy jsme naplno pocítili dramatický růst cen energií. Ty se na inflaci významnou měrou podílejí.
Analýza pronájmů bytů v Praze
Zde začíná únorová analýza pronájmů bytů v Praze, pravidelný report o situaci pronájmů, již padesátý šestý v pořadí. Tradičně se v něm věnujeme aktuální situaci na scéně nájemního bydlení, především vývoji průměrného nájemného, poptávkám i nabídkám, a srovnání s předchozími měsíci. Hlavním tématem je tentokrát průměrná inflace za rok 2024 a její vztah k růstu nájemného.
Nejprve stručně
Zdánlivě šokující lednový nárůst vyhledávání (+ 52,9 %) a nemalý nárůst počtu nabízených bytů jsou nejspíš důsledkem předchozího prosincového útlumu. Kratší prosinec a téměř nulová ochota běžných lidí stěhovat se v období kolem Vánoc se takto projevují prakticky každý rok. Průměrné nájemné lehce zakolísalo a v lednu oproti prosinci kleslo o zanedbatelných 0,4 procenta.
Situace v nabízení bytů
Na nejnavštěvovanějším českém realitním portálu bylo k poslednímu lednu zveřejněno 3.349 inzerátů s nabídkou bytů k dlouhodobému pronájmu. Bylo to o 13,6 % (konkrétně o 401 bytů) více než měsíc před tím, ale o 12,4 % (o 475 bytů) méně než o rok dříve. Na české realitní „dvojce“ bylo k poslednímu lednu nabídkových inzerátů zveřejněno 2.521, „trojka“ jich prezentovala 1.662. V drtivé většině případů jde na všech realitních portálech vždy o stejné nabídky, nikoli o inzerci jiných bytů.
V lednu, podobně jako v předchozích měsících, se nejvíce bytů nabízelo na Praze 5, následovala Praha 1, na třetí příčku se vyšvihla Praha 4. Stejně jako v předchozích měsících celkové nabídce dominovaly byty dvoupokojové. Největší skupinu nabízených bytů v Praze již delší dobu tvoří byty s nájemným přes 30.000 Kč měsíčně – z celkového počtu jich bylo 39,6 %. Významný podíl těchto bytů na celkové nabídce ovlivňuje i výši hypotetického průměrného nájemného. Vyjma počtu nabídek na Praze 2, přibyly nabídky ve všech ostatních lokalitách i kategoriích. V kategorii nájemného 10.000 – 12.000 Kč měsíčně došlo k nárůstu o 57,14 %. Pravdou však je, že jde v této kategorii o tak malé množství bytů (21 versus 33), že to žádný vliv na celkovou nabídku nemá.
Vývoj průměrného nájemného
Průměrné pražské nájemné (bez rozlišování lokality, kvality, výměry a dispozice) dosáhlo v lednu 422,20 Kč za metr čtvereční a měsíc. Oproti prosinci 2024 jde o pokles o 0,4 %, ve skutečnosti o snadno přehlédnutelnou 1 korunu a 60 haléřů. U průměrného sedmdesátimetrového bytu, pokud bychom takový v lednu i prosinci našli, by tento pokles znamenal rozdíl 112 Kč za měsíc za celý byt.
Za posledních 12 měsíců vzrostlo v Praze průměrné nájemné o 28,50 Kč za metr a měsíc (393,70 < 422,20 Kč/m2).
Vyjádřeno v procentech, narostlo průměrné nájemné v Praze od února 2024 do ledna 2025 o 7,23 %. Meziročně (leden 2024 vs. leden 2025) narostlo o 8,37 %. Viz tabulka.
Výše průměrného nájemného je v Praze deformována především převahou nabídky nadstandardních bytů. Reálně dosažitelné nájemné u běžných bytů je díky tomu obvykle nižší. Proto pro jeho stanovení doporučujeme detailní analýzu zohledňující konkrétní místo, velikost, typ a stav bytu, kterou na vyžádání individuálně zpracováváme (pro naše klienty zcela bezplatně).
Jen pro ilustraci: při zprůměrování všech nabídek vycházelo průměrné pražské nájemné v lednu 2025 na 422,20 Kč za metr čtvereční, u panelákových třípokojáků byl ale průměr 347 Kč za metr čtvereční a u cihlových jednopokojáků pro změnu 562 Kč za metr čtvereční.
Poptávky
V lednu 2025 vyhledali česky mluvící zájemci v prostředí českého internetu frázi „pronájem bytu Praha“ 2.248 krát. Je to o 52,9 % více než v prosinci 2024. Šok z rozdílu snadno pomine, podíváme-li se na počet poptávek například v lednu minulého roku, kdy jich bylo 2.270. Skokový nárůst mezi prosincem a lednem je ve skutečnosti evergreen, opakující se téměř každý rok a souvisí především s tím, že v prosinci hledá bydlení jen ten, kdo opravdu musí.
Závěr ve třech větách
Udržovat nájemné ve správné výši po celou dobu nájmu je jeden ze základních pilířů bezproblémového pronajímání. Občanský zákoník na to pamatuje a přestože brání pronajímatelům v provádění větších vylomenin, umožňuje jim upravovat výši nájemného poměrně dobře. Naopak ona výše zmiňovaná inflační doložka je při pronajímání bytu v Praze v drtivé většině případů zcela nevhodná.
archiv všech analýz