5 největších chyb, jichž se dopouštěli pronajímatelé v roce 2023
V lednu 2024 jsme se ve zvýšené míře věnovali vytváření dodatků k nájemním smlouvám. Současně s tím jsme řešili celou řadu příšerností, které se pronajímatelům v jejich vztazích s nájemci děly v minulém roce.
To nás přimělo k tomu, abychom vytvořili stručný materiál, v němž jsme popsali 5 NEJVĚTŠÍCH CHYB, jichž se pronajímatelé v roce 2023 dopouštěli. Nezapoměli jsme ani na to, jak se chybám vyhnout a problémům předejít. Zde je materiál v textové podobě, určitě si jej přečtěte.
úvodem
Nemovitostmi se zabýváme od roku 1995. V roce 1997 jsme se, kromě prodejů, začali se zvýšenou péčí věnovat pronájmům bytů, domů, později i nebytových prostor a následně jsme přidali správu pronájmů.
Pronajímání je naše každodenní činnost a díky tomu se setkáváme i s nejrůznějšími chybami a přešlapy jiných, kteří pronajímají. Některé chyby nájemci přehlédnou, některé pronajímatelům odpustí, jiné vyústí v průšvih, který pronajímatele připraví o peníze. Někdy bohužel ne zrovna malé. Abyste tomu předešli, sepsali jsme na následujících stranách 5 největších chyb, jichž se pronajímatelé dopouštěli v právě uplynulém roce 2023. Je na Vás, zda a k čemu se jimi necháte inspirovat.
chyba první
Stav bytu neodpovídá člověku, jehož bychom chtěli za nájemce
Na počátku je zcela klíčová chyba, předcházející obvykle celé řadě dalších. Mimo jiné má vliv na to, za jak dlouho, za kolik a komu bude byt pronajat. Chyba spočívá v tom, že byt svým stavem, velikostí nebo vybavením neodpovídá člověku, kterého bychom v nájmu chtěli mít.
Zamysleme se nejprve proto nad tím, zda by člověk, který má příjmy na to, aby mohl platit nájemné v dané výši, mohl chtít bydlet v bytě, který mu nabízíme. Nefunguje něco? Nebo je v bytě něco za hranicí životnosti?
Tato chyba se samozřejmě týká úplně všeho, nevyjímaje ani nejmenší detaily. I takové prkotiny jako nesvítící světlo, nedovírající se dveře, poškozené žaluzie nebo kapající vodovodní baterie, dobrý dojem neudělají. Naopak – mohou vytvořit zdání, že se pronajímatel není schopen o svůj majetek postarat, nebo že mu na stavu bytu zase tolik nezáleží. Takový byt si obvykle pronajme někdo, kdo je ochoten přistoupit na kompromis, že bude bydlet v něčem, co není v pořádku (anebo si to bude muset sám do pořádku dát). Pak je tady ale otázka, proč to dělá. Může si přece vybrat byt, který v pořádku je. Takže na kompromis přistoupí proto, že nutně potřebuje bydlet právě v tomto místě? Anebo je zvyklý se o stav bytu příliš nestarat a přijde mu to normální? Nebo mu nic jiného nezbývá proto, že je jinými pronajímateli z nějakého důvodu odmítán? Takového nájemce přece také ale nejpíš nechceme.
S tím úzce souvisí i situace, kdy vyhovující zájemci o byt říkají “ještě před sebou máme několik prohlídek, dáme vědět za týden”. Je víc než pravděpodobné, že jim byt nevyhovuje a něco není v pořádku. Správné řešení je, co nejrychleji to do pořádku dát. Pokoušet se nejprve najít hejla a pronajmout za neodpovídající nájemné, a až když to nejde, tak ho snižovat, je řešení dost nešťastné. Toto ve většině případů pronajímatele jen připravuje o peníze a čas.
chyba druhá
Nesprávně stanovené zálohy na energie a služby
Chyba v podobě špatně nastavených záloh na energie a služby dokáže pronajímateli otravovat život po celou dobu trvání nájmu. Může komplikovat vztah s nájemcem a celkem snadno pronajímatele o peníze připravit.
Takže o co v této chybě jde? Zjednodušeně:
ŠPATNĚ = příliš nízké zálohy
ŠPATNĚ = příliš vysoké zálohy
ŠPATNĚ = zálohy zahrnují položky, které zahrnovat nemohou
Nízké zálohy – jsou příčinou nedoplatků, což může nájemce zaskočit a pronajímatele při vyúčtování postavit do nepříjemné pozice vymahače.
Vysoké zálohy – zbytečně zvyšují měsíční náklad na nájemcovo bydlení, což může vytvářet dojem, že je bydlení v daném bytě drahé a nevýhodné. Přitom vybrané peníze pronajímatel později vrátí, takže z nich nic nemá.
Platby za to, co pronajímatel neposkytuje nájemci – jako třeba fond oprav, pojištění nemovitosti, vedení účetnictví, poplatek za správu a podobně. Nájemce, který má všech pět pohromadě, si řekne o jejich vrácení a musí je dostat zpět. Takže opět zbytečně zvyšují měsíční zálohy a pronajímatel z nich nic nemá.
Odhadovat budoucí spotřeby nájemců, je jako věštit z křišťálové koule a často ani oni sami netuší, kolik vody a energií spotřebují. Pokud ale jde o pronájem bytu v bytovém domě, existuje rozpis plateb, kde jsou zálohy vyčísleny, obvykle ve vztahu k počtu osob. Výše těchto záloh odpovídá průměru v domě. Není tedy nic jednoduššího, než vzít ty správné položky a přidat k nim jako rezervu pár procent. Správně nastavená rezerva je nezbytná i v případě bytu s vlastním vytápěním a ohřevem vody, nebo v případě, že pronajímatel nájemci přeúčtovává spotřebu elektřiny a plynu.
chyba třetí
Nevyúčtované zálohy na energie a služby
Kdyby existoval žebříček nejméně příjemných činností pronajímatele, patřila by nepochybně jedna z nejvyšších příček povinnosti vyúčtovat nájemci služby oproti uhrazeným zálohám a toto vyúčtování mu předat. A aby toho nepříjemného nebylo málo, čelí při tom pronajímatelé často ještě navíc důsledkům svých přešlapů a chyb, které mohou vyústit v pořádný malér.
Co nejčastěji pronajímatel udělá špatně?
- vůbec vyúčtování neprovede a tak nemá nájemci co předat
- do vyúčtování zahrne položky, které tam nemají co dělat
- nepředá nájemci vyúčtování v řádném termínu
- nevyplatí nájemci jeho případné přeplatky
- neohlídá si, že byl nájemcem případný nedoplatek řádně uhrazen
Problémy často pramení i z nevhodné nebo ledabyle stvořené formulace v nájemní smlouvě. Třeba jakmile pronajímatel nestanoví do kdy bude vyúčtování předáno, postaví zbytečně sám sebe do nevýhodné pozice.
V takovém případě totiž platí, že musí své vyúčtování nájemci předat do 4 měsíců od skončení účtovacího období. U služeb, vody a centrální dodávky tepla a teplé vody to znamená do 30. dubna. Jenže v té době ještě vůbec nemusí mít k dispozici finální vyúčtování od společenství vlastníků, družstva nebo správce, z něhož musí vycházet. Stačí totiž, aby jeden z vlastníků bytu v daném domě reklamoval vyúčtování, a skluz je na světě.
Vyúčtování mezi pronajímatelem a nájemcem upravuje § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Když pronajímatelem není předáno v řádném termínu (pokud tomu nájemce nebránil), stanovuje § 13 tohoto zákona pokutu 50 Kč za každý započatý den. Naštěstí se tomu dá celkem snadno předejít.
chyba čtvrtá
Neuzavřený dodatek nájemní smlouvy
Nájemní smlouvu u dlouhodobých pronájmů je možné uzavřít buď na dobu určitou nebo neurčitou. V současnosti je na dobu určitou obvykle sjednáván nájemní vztah na jeden rok, přičemž se po uplynutí sjednané doby automaticky, anebo po vzájemné dohodě, prodlužuje. Doposud platí, že je možné takto prodlužovat nájemní vztah prakticky donekonečna. K tomu a k aktualizování podmínek nájemního vztahu slouží dodatky. Ty jsou pochopitelně nezbytné i u nájemního vztahu na dobu neurčitou.
V čem bývá problém a kde pronajímatelé chybují?
Lidé mají často tendenci sklouzávat k automatizmu. A tak není neobvyklé, že někteří pronajímatelé nechávají běžet nájem beze změn až do chvíle, kdy se něco stane. V té době ovšem už jejich smlouva vůbec nemusí odpovídat jejich potřebám a hájit jejich zájmy. Co dávalo smysl ve chvíli uzavření nájemní smlouvy, nemusí totiž dávat smysl o pár let později.
Na co si dát pozor?
Je nezbytné, aby vše v nájemní smlouvě odpovídalo skutečnosti a současné situaci. Nejjednodušší je před výročím uzavření nájemní smlouvy všechna ujednání projít, upravit to, co si úpravu zaslouží a pro následující období uzavřít dodatek.
Poslední 3 uplynulé roky přinesly tolik změn, že se i donedávna prakticky vypadající automatické prodlužování stalo pro pronajímatele nepraktickým a v některých případech doslova nevýhodným.
chyba pátá
Žádná nebo nesprávná reakce při zpoždění úhrady nájemného
Občas se to skutečně stane. Nájemné není připsáno na účet pronajímatele do data, do kterého připsáno být mělo. Pokud se to stane hned na začátku vztahu, může jít o nedorozumění. Pokud se to děje v již probíhajícím nájemním vztahu, ukazuje to na problém.
V obou případech je ale chybou, když pronajímatel nereaguje nebo reaguje nesprávně. Vždy je nezbytné reagovat okamžitě. V klidu, slušně, ale okamžitě. Hned následující den po termínu.
Na co si dát pozor?
Často se stává, že nájemníci už nějakou zkušenost s nájmem mají. A občas mají tendenci přehlížet ujednání v nově uzavřené nájemní smlouvě, protože jsou zvyklí na něco jiného a to něco jiného považují za normál. Předchozímu pronajímateli možná platili nájemné až v měsíci, na který je nájemné hrazeno. Možná mu neskládali jistotu, ale platili dva měsíce dopředu. Možná jistotě říkali úplně jinak a měli o ní zcela zkreslené představy. Možná s předchozím pronajímatelem měli nějakou nestandardní dohodu a protože nic jiného neznají, a protože mezi nimi nikdy nedošlo k problému, považují takový stav za standard.
Proto je důležité hned na začátku nájemního vztahu si vše vyjasnit a pak pečlivě hlídat, zda k úhradám dochází tak, jak má. V případě, že nedochází, okamžitě reagovat. OKAMŽITĚ.
Pohodlná a bezpečná cesta k pronajímání bez chyb existuje
Chyb se dá při pronajímání udělat opravdu hodně. Většině problémů se ale dá předcházet a chybám se dá vyhnout. Pronajímání je naše každodenní práce, sami pronajímáme a sami jsme i v roli nájemců. Takže na pronájem nahlížíme ze všech stran a setkáváme se se vším možným i zdánlivě nemožným.
Po mnoha letech pronajímání, a řadě dobrých i špatných zkušeností, jsme proto vytvořili službu SPRÁVA PRONÁJMU. Pronajímatelům šetří čas, nervy i peníze. Budete-li mít zájem, postaráme se nejen o pronájem Vašeho bytu v Praze, ale i o precizní správu pronájmu. Vy se tak vyhnete chybám a navíc budete mít jistotu, že máte aktualizované smlouvy i výši nájemného. Vyberte si.
